La mort, les taxes et les immeubles à revenus

Au décès les dettes ne disparaissent pas. Elles se transmettent à vos héritiers. Mais il y a pire… si vous avez un immeuble à revenus, vous pourriez engendrer de grosses factures fiscales sans même avoir vendu quoi que ce soit.

Mon confrère Alain Lauzon est actuaire et planificateur. Au cours de sa carrière, il en a vu de toutes les couleurs. Mais disons que les factures au décès sont parmi les pires nouvelles qu’il doit annoncer. Il m’a notamment raconté le cas de Marc et Diane.

En 1998 pour se rapprocher des enfants et générer un revenu supplémentaire, le couple de 65 ans décide de vendre la maison de banlieue et achète un duplex à Montréal (payé 233 000$). Pour réduire leur revenu imposable chaque année, ils ont accumulé avec le temps des dépenses d’amortissement d’environ 70 000$. Diane et Marc sont décédés l’an passé. Marc fut le dernier à mourir et a légué tous ses biens répartis à égalité entre ses trois enfants.

Depuis le temps, l’immeuble a pris énormément de valeur. En 2015, la bâtisse sur le Plateau a été évaluée à 785 000$. Les enfants auraient voulu conserver le duplex comme placement, mais ils n’en ont pas eu les moyens. L’ampleur de la facture fiscale les a jeté en bas de leurs chaises.

Voici l’explication d’Alain Lauzon : « Le gain en capital présumé réalisé au décès est de 552 000$ dont la moitié bénéficie de l’exemption pour résidence principale. 50% du gain sur la partie locative devient imposable, soit 138 000$. Ensuite, il faut ajouter la récupération d’amortissement de 70 000$ pour un total imposable de 208 000$. Le délai de 6 mois après le décès pour produire la déclaration de revenus du défunt et payer les impôts d’environ 100 000$ est très court et les enfants ont dû se résigner à faire une vente à rabais et ont accepté une offre de 650 000$ pour régler la succession dans ce court laps de temps. »

C’est bien triste, car cette situation aurait pu être évitée. Comment ? Simplement en préparant un plan successoral dès l’acquisition du duplex. Diane et Marc auraient compris l’impact fiscal de leurs choix et auraient pu souscrire une assurance vie de 100 000$ payable au deuxième décès. Cette assurance aurait coûté 1 900$ par année pendant 16 ans. En comptant la facture d’impôt et la valeur réelle de l’immeuble qu’ils ont perdue, on peut dire que l’investissement de 30 400$ dans une police d’assurance leur aurait permis de sauver 235 000$.

Avertissement: Fabien Major est un professionnel inscrit à l’Autorité des marchés financiers, en épargne collective pour Excel Gestion privée et comme conseiller en sécurité financière pour le cabinet de planification financière Major Gestion Privée. Il peut percevoir des honoraires et commissions liés à des produits financiers.